[營運貼士] 5個租金過低的訊號

你害怕如果你的迷你倉租金上升, 會趕走大量租客麼? 如你有這想法, 你不是唯一一個, 很多行家都這樣想。

很多迷你倉行家在收入管理方面都作悲觀處理。其實, 要隨時考慮的是租金與出租率的轉變。以下有5種方法, 讓你審視有沒有需要調整租金:

1. 需求太大

如果總出租率9成以上, 你需要加租。相反, 你亦需要加租, 針對租用率高的倉類加租。另一方面, 如果你發現倉需求大, 但卻不取消優惠, 意味著你的出租率居高不下。加租能補貼因租戶遷出而引致的損失, 但仍需監察責失是否仍存在。 

2. 你避免加租 

管理者們一般都不喜歡加租, 怕客戶投訴, 或難租出。你的迷你倉或許形象不是冠絕全行, 但若環境乾淨, 管理妥善的話, 你是可以叫價更好的。新的設施如有7成出租率, 是可以把新客戶及現有客戶租金提升的。 

3. 沒有租金管理系統 

為現有客戶設加租時間表, 以年計或半年計, 並在租約表明租金會跳升, 然後於加租前30天郵寄或電郵通知租客。 

4. 不肯定對手收費 

扮作客人, 致電對方問價, 了解租金及空置率, 就可對出租率有概念。如你的對手收得貴, 但只剩冷門倉類, 就證明你的定價很底了。當你調整收費前, 先決定你的設施如何達至需求, 並轉化成銷售額。就算你的收費比其他行家高, 如你的設施轉化成百分百需求, 你仍可考慮針對新客戶作加租。

5. 你沒有持續加租 

如你沒持續加新客戶租金, 你將有機會與現客戶的租金形成差距。這時你便可以為新客戶加租。例如, 如果現有客戶每倉月租$1000, 新客戶收$1100, 就出現差距, 就是實際租金與實際最大利潤租金的差別。你可以按此調租, 以令所有人都繳付最高租金。

收入管理軟件的角色

大型迷你倉可能有聘請收入管理人員, 但小行家可能沒有, 這是他們不足的地方。解決方法, 就是設立像SiteLink的收入管理軟件。SiteLink自動更新現有客戶的每月租金, 以條件分類, 如租客種類, 租倉期與上次調整租金日期。至於新客戶方面, 當租用率超越某水平時, 可設定新客戶加租。當電腦連結網站, 軟件會自動線上更新價格。

每年的小幅度、有系統的加租, 比大幅加租更收提升利潤之效, 很少租戶會因為合理, 溫和的加幅而離開。